Berechnung Müllgebühren im Mehrfamilienhaus – So ermitteln Sie die Kosten korrekt

Viele Bewohner eines Mehrfamilienhauses fragen sich, wie genau die Müllgebühren aufgeteilt werden. Die Müllgebühren werden in der Regel als Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt, oft nach Wohnfläche, Personenzahl oder Anzahl der Mülltonnen. Dabei gibt es klare rechtliche Vorgaben und verschiedene Modelle zur Berechnung, die oft für Unsicherheit sorgen.

Nicht selten entstehen Fragen darüber, was für Mieter und Vermieter gilt und mit welchen Besonderheiten man rechnen muss. Wer die Grundlagen kennt, kann unnötige Streitigkeiten und Missverständnisse vermeiden.

Wichtiges zu den Müllgebühren

• Die Müllgebühren werden auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses verteilt.
• Verschiedene Abrechnungsmodelle und gesetzliche Regeln spielen eine Rolle.
• Klarheit bei der Verteilung hilft, Konflikte zwischen Mietern und Vermietern zu vermeiden.

Grundlagen der Berechnung von Müllgebühren im Mehrfamilienhaus

Im Mehrfamilienhaus werden Müllgebühren meistens als Teil der Betriebskosten abgerechnet. Die genaue Berechnung hängt von den lokalen Gebührenmodellen und der Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Mietwohnungen ab.

Müllgebühren in der Betriebskostenabrechnung

Müllgebühren zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie werden regelmäßig in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen. Der Vermieter sammelt die von der Stadt oder vom Entsorgungsunternehmen festgesetzten Kosten der Abfallentsorgung und verteilt sie auf die Mieter.

Wichtig ist das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter darf nur die tatsächlich entstandenen Kosten an die Mieter weitergeben und muss das günstigste Angebot für die Entsorgung wählen. Die Gebühren können aus einer Grundgebühr pro Wohnung und einer Leerungsgebühr pro Tonne bestehen.

In der Regel liegt der Abrechnung eine Jahresrechnung des Entsorgers zugrunde. Sie enthält alle Positionen wie Restmüll, Biomüll und mögliche Sonderabfuhren.

Verrechnungsmodelle: Pro Kopf, Wohnfläche, Wohnung

In Mehrfamilienhäusern gibt es verschiedene Modelle zur Verteilung der Müllgebühren auf die einzelnen Mietparteien:

Meistens erfolgt die Umlage nach Wohnfläche. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch so vorgesehen, wenn im Mietvertrag nichts anderes steht. In manchen Fällen kann auch die Anzahl der Bewohner oder jede Wohnung als gleiche Einheit herangezogen werden, besonders wenn viele Einzelpersonen im Haus wohnen.

Eine genaue Angabe zur Berechnungsart sollte in der Betriebskostenabrechnung stehen. Weicht der Vermieter davon ab, muss er dies im Mietvertrag deutlich machen.

Umlage und Abrechnung von Müllgebühren

Die Umlage der Müllgebühren erfolgt meist einmal jährlich im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter teilt die Gesamtkosten, die er an das Entsorgungsunternehmen zahlt, auf die Mieter entsprechend des gewählten Verteilerschlüssels auf.

Die Abrechnung muss transparent sein. Mieter können verlangen, Einsicht in die Originalrechnungen zu nehmen. Der Vermieter muss deutlich machen, wie sich die einzelnen Kosten der Müllentsorgung zusammensetzen.

Oft gibt es eine Aufschlüsselung in Grundgebühr, Leerungsgebühren und Sonderleistungen wie Sperrmüllentsorgung. Die Mieter zahlen dann ihren Anteil als Teil der monatlichen Betriebskosten. Alle Kostenbestandteile müssen dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen und dürfen nicht ohne Gegenleistung erhoben werden.

Rechtliche Fragestellungen und Besonderheiten bei der Müllgebührenverrechnung

Im Mehrfamilienhaus führen die Berechnung und Umlage der Müllgebühren häufig zu Streit zwischen Vermietern und Mietern. Besonders wichtig sind klare gesetzliche Regeln, Urteile des Bundesgerichtshofs und typische Sonderfälle beim Fehlverhalten.

Gesetzliche Regelungen und Bundesgerichtshof-Urteile

Die rechtliche Grundlage für die Verrechnung von Müllgebühren findet sich in § 556a Abs. 1 BGB. Demnach werden Betriebskosten, zu denen die Müllgebühr gehört, in der Regel nach Wohnfläche auf die Mietparteien umgelegt.

Der Vermieter muss sich, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, an dieser gesetzlichen Regelung orientieren.

Ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) besagt, dass eine Umlage nach Verbrauch selten möglich ist, da die Müllentsorgung selten individuell erfasst wird. Deshalb bleibt meist die Aufteilung nach Quadratmetern oder Anzahl der Bewohner maßgeblich.

Der BGH hat klargestellt, dass die vollständige Streichung oder Kürzung von Müllgebühren in der Betriebskostenabrechnung nur bei ganz erheblichen Verstößen oder bei fehlender Nachvollziehbarkeit der Kosten gerechtfertigt ist.

Typische Streitpunkte und Sonderfälle

Häufig sind Fragen zur Verrechnung von Müllgebühren Inhalt von Auseinandersetzungen, wenn Bewohner meinen, die Kosten seien nicht nachvollziehbar oder fehlerhaft verteilt.

Ein häufiger Streitpunkt ist, ob Müllgebühren auch auf leerstehende Wohnungen oder gewerbliche Einheiten umgelegt werden dürfen. Vermieter dürfen laut aktueller Rechtsprechung die anteiligen Betriebskosten auf alle Wohneinheiten verteilen, es sei denn, der Vertrag sieht eine andere Regelung vor.

Ein weiteres Problem entsteht, wenn verschiedene Mietparteien unterschiedlich viel Abfall verursachen, die Kosten aber pauschal umgelegt werden. Die Häufigkeit der Leerung und die Größe der Mülltonnen werden meist von der Hausverwaltung festgelegt, was zu weiterer Unzufriedenheit führen kann.

Sonderfälle: Fehlverhalten und Verantwortung

Sonderfälle entstehen, wenn Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen oder rechtswidrig auf dem Gelände entsorgen.

Wird einem bestimmten Mieter nachgewiesen, dass er für übermäßigen oder falsch entsorgten Müll verantwortlich ist, kann der Vermieter die dadurch entstandenen Mehrkosten gemäß Urteil des Bundesgerichtshofes auf diese Mietpartei umlegen.

Findet sich jedoch kein Verursacher, müssen alle Mieter die zusätzlichen Müllgebühren tragen. In besonderen Fällen kann ein Vermieter die Kosten für unerlaubte Müllentsorgung jedoch nicht einfach an die Mietwohnung eines Dritten weitergeben, wenn keine eindeutigen Beweise vorliegen.

Oft bleibt die konkrete Verteilung von Sonderkosten eine Frage der Beweislast; ohne klare Zuordnung muss die Umlage wie üblich nach Wohnfläche oder Kopfzahl erfolgen.
Das sorgt manchmal für Unzufriedenheit, wenn einzelne Mieter für das Fehlverhalten Dritter mithaften müssen.